首页 | 新闻频道 | 招商.net | 招商引资 | 项目联展 | 创业加盟 | 厂房土地 | 商用地产 | 商务供求 | 政策法规 | 会员中心 | 论坛 | 博客
您的位置:上海商铺频道 -- 商铺资讯 -- 正文内容
产权式商铺投资“要素”
2007年9月4日15:10 来源: 易铺论坛
“一间好商铺,百年摇钱树”。商铺投资是中国民间一种既古老又年轻的置业理财方式。商铺,这种固定资产性理财产品,被越来越多的投资者所认同和追捧。作为固定资产,它有良好的保值增值性,同时具有很强的融资功能;作为一种家庭理财产品,它又具有投资收益的长效性,相对稳定性和投资回报丰厚性。这是商铺投资成为越来越多普通家庭投资理财首选方式的重要原因。 

而产权式商铺是近几年出现并流行起来的一个概念,是传统的以门面为形态的商铺衍生出来的一种商铺类产品。它与传统商铺--门面不同的是,各往往寄生于一幢独体的商用建筑和商业大卖场(即商场内),是对一个大卖场的化整为零。

产权式商铺一般以两种形式出现:

一种形式表现为室内步行街式的临“街”门面,即有独立隔断,有独立形象展示门店,业主和经营自主性较强,长沙万达购物广场一层商铺就是这种形式;

另一种形式,则是我们俗称的“卖地板砖”,没有独立铺位,是一种概念上的商铺,不具有传统商铺的形态,商铺的销售分区和经营分区是两码事,长沙的王府井就是这种形式的典型,这类商铺,投资商铺的业主对商铺控制和自主性较差。从投资的角度讲,两种形式各有优劣,但比较而言,后者的抗风险能力相对弱一些。投资回报方式二者存在很大的差别,对于前者,投资者既可以采取委托经营方式,也可自行出租,租金随行就市;后者则只能是委托经营方式,回报率相对固定,但投资收益完全被大商家经营状况所左右。

投资者选择产权式商铺这种投资产品时,可根据个人情况和对项目前景预测去把握。因为作为投资产品,不管它以什么样的形式出现,都有它的可取性,也都有它的风险性。

下面,我对产权式商铺投资要注意的几个问题,提出自己的一点看法,供广大投资者参考。

A.要了解充分开发商、投资商的背景

产权式商铺销售的往往是期房,是一张“画饼”;开发商向投资者展示的是一张蓝图,很虚。对于固守“眼见为实”传统观念的投资者来说,购买商铺是要冒很大风险的。开发商、投资商有没有实力,讲不讲诚信,有没有商业开发与经营管理的经验和人才,直接关系到项目的成败。

B.要详细了解城市商业规划

项目符不符合城市规划,符不符合城市商业规划,直接关系到项目的生命力。城市商业与城市的发展是紧密一体的,城市越发达,商业就越繁荣。但城市环境的改善、老商业区的旧城改造,并不能必然导致某个区域的商业焕发青春和重现辉煌。因此,我们在了解了项目所在地的城市规划后,还要有正确的判断和预见。

C.要准确了解项目的定位

项目定位是项目的生命内核,定位有没有充分的市场依据,准不准确,关乎项目的生死存亡。因此,投资者在这个问题上千万马虎不得。当然,定位问题非常复杂,投资者判断起来也非常难,需要投资者有一定的市场知识和商业知识,这就要求打算做商铺投资的人平时要多留心,多了解相关信息和产业政策。

D.要研究项目周边的商业环境

商业需要扎堆,尤其是零售商业。项目周边的商业环境,对于该项目建成后经营成功与否至关重要。所谓物以类聚,人以群分。如果项目周边都是卖“大路货”的商家,你偏要在这里搞个精品、高档商品店,想出奇制胜,要成功,恐怕很难。要考虑周边商业经营产品的关联性,但又不能离题太远。因此,我们在选择投资物业时,一定要自己研究物业所在地的商业环境,以便作出准确判断。

E.要认真阅读开发商提供的所有资料

包括楼书(宣传画册)、投资说明、单张、购房合同文本、商业管理公约等等。很多投资者在购铺时,往往对开发商提供的这些资料不屑一顾,或轻描淡水的过过目,这是很不好的做法。正确的做法是,一定要重视这些资料,但对其中的观点、信息不可全信,也不可不信。

除了上述五个方面外,商铺售价是否合理也是我们要重视的问题。测算售价合不合理的方法很简单。如果项目附近同类商铺租金为200元/㎡?月,按12年收回投资测算=200元/㎡?月×12个月×12年=28800元/㎡;租金一般按使用面积测算,产权式商铺的使用率一般为55%左右,那么,你所购商铺的合理售价=28800元×55%=15840元/㎡;考虑物业租赁税的扣除,合理售价在15000元/㎡左右,就是可以按受的价格。当然,那种长期按固定年回报率返租的商铺,则不存在此类问题。

 
打印此页】 【关闭窗口
园区推荐
热门商机