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上半年商业地产四处开花 买商铺筑好三道防线
2007年7月26日16:39 来源: 北京娱乐信报
就区域而言,CBD成为今年上半年商业项目集中开业的焦点区域。与此同时,望京、中关村等区域同样比较活跃,新开业的项目正在逐渐带热这些区域的商业气氛。这其中不乏商业巨头企业。对此,专业机构指出,随着城市居住区域的变迁,城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求,使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。

市场发现

商业巨头四处开花结果

就区域而言,CBD成为今年上半年商业项目集中开业的焦点区域,新项目弥补了CBD一直以来商业物业缺乏的状况,越来越多的商家开始进驻并关注这一区域,商业中心的形成指日可待。还有,位于市中心的广渠门商圈也吸引了不少商家的注意。记者在“2007京城高档餐饮行业发展”高峰论坛上了解到,该商圈内的“本家商业·尼奥广场”将开创大型国际商务主题展卖与体验中心之先河,打造以贵族运动、商务礼品为主题的国内首家大型国际商务购物休闲广场。据了解,本家商业总建筑面积约12万平方米,由临街底商、独立商业楼、商业综合楼等多种建筑形态聚合而成。

与此同时,望京、中关村等区域同样比较活跃,新开业的项目正在逐渐带热这些区域的商业气氛,商业市场活跃度明显增强。例如,7月21日,嘉美中心就已经与著名百货业巨头——香港新世界百货集团签约。据悉,此次新世界百货集团签约嘉美中心5万平方米的商业中心。新世界百货进驻嘉美中心后,将填补多年来望京高端品牌商业的空白,拉动整个区域商业物业的升值。18万平方米的嘉美中心,是集行政办公酒店、行政公寓酒店、甲级写字楼、品牌商业于一体的完整商务综合体。

记者还了解到,继5月底北京瑞祥集团整租明天商业中心1.4万平方米商业后,上周北京蓝黛文化传播有限公司又正式签约整租其B02热力不夜城。据总面积约1万平方米,主要经营特色餐饮、慢摇吧、KTV、迪厅等。据悉,明天蓝黛计划于今年年底开业。另据了解,明天商业中心10万平方米商业除A-06地块目前在与某国际品牌商谈整购外,其余已全部销售完毕。

业内分析

优质商业地产备受关注

进入2007年,北京商业市场表现活跃。从业态方面来看,上半年开业的项目主要以购物中心为主,如新光天地、美罗城购物中心等。另外,大批外资零售商不断拓展北京市场,如韩国乐天百货、日本高岛屋百货、伊势丹百货、泰国中央洋行等都已经确定或计划开设其在京的首家旗舰店。

戴德梁行相关负责人指出,由于投资机构看重商业地产的高回报率,因此,近期市场对商业地产的关注日益增多,特别是地段优势明显、评估价值高、预期收益大的项目更是备受市场关注。而另一方面,受政府不断出台“限外”政策的影响,外商投资商业地产的步伐有所放缓,因此更多的投资成交发生在内资金融机构和企业中。

机构预测

城市副中心将有区域商业

中国城市商业网点建设管理联合会和中国商业地产联盟联合发布的《2007中国商业地产发展报告》显示,大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争加剧,零售企业进一步扩张和商业地产开发商提高项目成功率的压力,将使双方合作需求进一步加强,预计这一模式将在2007年继续向深度发展,并改变商业地产的开发格局。

该报告还指出,随着城市居住区域的变迁,城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓,均为一定规模的商业物业的发展提供了空间,使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。

贴心提醒

买商铺要筑好三道防线

第一道防线:

先看地段、人气

买商铺看的是未来。要保证地产的升值,中原市场研究部相关人士指出,商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时,还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低,也要谨慎考虑,不能盲目投资。

第二道防线:

再算投资回报率

选择了好的地段,下一步就是深入地了解当地的出租情况,估算一下当地其他商铺的租金,减去物业管理费用、自己的月供以及其他相关税费,保守的计算出净收入,以判断该商铺是否值得投资。

投资不同地区的商铺所付出的款额是不同的,即便在同一区位,各种商铺的档次不同,款额也大不相同。然而自己的经济承受能力是固定的,因此一定要把资金风险降到最低,并在风险和回收的矛盾中找到平衡点。

第三道防线:

小心“只售不租”

因为只售不租,造成开业后很难统一管理,从而引发后期经营上问题不断,甚至一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售,因为产权的主体已经发生了变化,小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算,即使想统一经营,要面对几十上百个小业主和商户很难成功,而且开发商也没有调整租户的权利。

所以,投资时要尽量挑选那些“只租不售”或“租售搭配”的商铺。
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